购房者交完款收完房,却要求退“定金”?
法院:不支持
发布日期:2021-03-03

2018年4月,老蒋向海盐某楼盘的营销公司支付10万元“定金”,以优惠价认购了一套总价59万元的房屋。5月,老蒋与开发商签订了《商品房买卖合同》一份,合同上总价款为44万元。合同签订后,老蒋按约向开发商支付了44万房款并取得不动产权证书。

但是事后老蒋越想越不对劲,他认为根据《商品房买卖合同》约定,自己只需支付房款44万元,但自己支付的房款、“定金”共计54万元,既然开发商未将10万元“定金”计算到总房价中,就应该返还给自己。于是,2020年4月,老蒋向海盐法院诉请开发商和营销公司连带返还“定金”10万元。

审理过程中,开发商称,10万元是老蒋向营销公司支付的。营销公司称,10万元其实是咨询服务费,并非定金,当时和老蒋沟通,如果支付了10万元的咨询服务费,老蒋购买的房屋将在认购书基础上享受大于10万元的优惠,最终老蒋以44万元价格购买了59万元的房屋,低于认购书价格,也确实享受了优惠。

庭审中,老蒋称已记不清认购书签订经过及购房价款的磋商过程,只记得销售自己付10万元“认购定金”,说付了以后有优惠。

那么,涉案的10万元究竟是定金,还是所谓咨询服务费呢?

法院经审理认为,老蒋签订的认购书表明其清楚并同意其购买涉案房屋应支付的市场对价为59万元,此为当事人经协商后的真实意思表示。营销公司出具的收据上盖章表明了收款人身份,老蒋对款项接收人的身份明知且未提出异议,清楚知悉其向营销策划有限公司支付的涉案款项并不包含在购房款内。营销公司在销售过程中提供了相应服务,老蒋也已取得购买房屋的产权。老蒋与营销公司之间成立事实上的居间服务合同关系,涉案款项名为“购房定金”,实为“咨询服务费”,而该服务合同随着被营销公司促成老蒋与开发商的签订而履行完毕,现老蒋以其支付的款项超过商品房买卖合同约定的房屋总价为由主张返还10万元,与上述交易过程和真实意思不符,亦缺乏法律依据。故,驳回老蒋全部诉讼请求。

法官说法: 一手商品房房地产市场预销售过程中,代理销售企业直接向购房者收取所谓“咨询费”、“服务费”等的现象普遍,引发了大量诉讼。本案未支持老蒋的诉讼请求并不是说开发商和营销公司没有过错,而是在房地产市场处于火热的“卖方市场”时,购房者、开发商均愿意以高价买卖房屋,该价格甚至高出政府备案价。开发商为规避政府备案价通过上述形式“价外加价”,一方愿买,一方愿卖。虽然开发商和代理销售企业在一系列操作中可能会违规,但并不影响买卖双方的意思自治以及房屋买卖合同的效力。

该案审理终结后,海盐法院向县住建局、县市场监管局、县税务局发出了司法建议,希望能打造更加“透明”的销售模式,远离层层“套路”。


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